Hệ thống tài khoản kế toán theo Thông tư 200 là công cụ quan trọng giúp doanh nghiệp ghi nhận và theo dõi tài sản hiệu quả. Một trong những tài khoản thường gặp trong các doanh nghiệp có hoạt động đầu tư là Tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ tổng hợp những thông tin đầy đủ và chính xác nhất về cách hạch toán tài khoản 217 theo Thông tư 200.
1. Tài khoản 217 theo Thông tư 200 là tài khoản gì?
Tại khoản 1, Điều 39 Thông tư 200/2014/TT-BTC, tài khoản 217 là tài khoản Bất động sản đầu tư, được sử dụng để ghi nhận nguyên giá bất động sản đầu tư của doanh nghiệp, đồng thời phản ánh tình hình tăng, giảm của các tài sản này trong kỳ kế toán. Việc theo dõi được thực hiện chi tiết theo từng đối tượng tài sản, tương tự như đối với tài sản cố định.
Bất động sản đầu tư (BĐSĐT) bao gồm: Quyền sử dụng đất, nhà cửa, một phần hoặc toàn bộ nhà và đất, cũng như các công trình hạ tầng – với điều kiện các tài sản này được doanh nghiệp nắm giữ dưới hình thức sở hữu hoặc thuê tài chính, và mục đích chính là để thu lợi từ việc cho thuê hoặc giữ tài sản chờ tăng giá. Những bất động sản này không được sử dụng để:
- Tham gia trực tiếp vào hoạt động sản xuất, cung cấp sản phẩm/dịch vụ hay cho mục tiêu quản trị nội bộ;
- Bán ra trong quá trình kinh doanh thông thường của doanh nghiệp.
Tài khoản 217 chỉ phản ánh giá trị của bất động sản đủ tiêu chuẩn được phân loại là bất động sản đầu tư. Những tài sản không đáp ứng điều kiện – chẳng hạn như bất động sản mua về để bán, xây dựng để bán, tài sản sử dụng cho mục đích nội bộ, hoặc công trình chưa hoàn tất để phục vụ cho đầu tư trong tương lai – sẽ không được ghi nhận vào tài khoản này.
Để một bất động sản được phân loại và hạch toán là BĐSĐT, cần đồng thời đáp ứng hai điều kiện cơ bản sau:
- Doanh nghiệp có cơ sở chắc chắn về khả năng thu được lợi ích kinh tế trong tương lai từ tài sản;
- Nguyên giá của tài sản phải được xác định một cách đáng tin cậy và có căn cứ rõ ràng.
2. Nguyên tắc kế toán của TK 217 – Bất động sản đầu tư theo TT200
Căn cứ khoản 1, Điều 39 Thông tư 200/2014/TT-BTC, nguyên tắc kế toán đối với tài khoản 217 được quy định như sau:
– Nguyên giá ghi nhận Bất động sản đầu tư: Tài khoản 217 được sử dụng để ghi nhận bất động sản đầu tư theo nguyên giá ban đầu. Nguyên giá được hiểu là toàn bộ khoản chi phí bằng tiền hoặc tương đương tiền mà doanh nghiệp chi trả, hoặc giá trị hợp lý của các khoản trao đổi nhằm sở hữu bất động sản đầu tư cho đến thời điểm hoàn tất việc mua hoặc xây dựng.
Tùy vào từng hình thức sở hữu, nguyên giá được xác định như sau:
- Nếu bất động sản được mua, nguyên giá bao gồm giá mua và toàn bộ chi phí liên quan trực tiếp đến giao dịch như: lệ phí trước bạ, chi phí tư vấn, chi phí pháp lý, phí môi giới…
- Với hình thức thanh toán trả chậm, nguyên giá được ghi nhận theo giá mua trả ngay tại thời điểm mua. Phần chênh lệch giữa giá mua trả chậm và giá mua trả ngay sẽ được phân bổ vào chi phí tài chính theo kỳ hạn thanh toán, trừ khi phần chênh lệch này đáp ứng điều kiện được tính vào nguyên giá theo chuẩn mực kế toán về chi phí đi vay.
- Trường hợp doanh nghiệp tự xây dựng bất động sản để đầu tư, nguyên giá sẽ là toàn bộ giá thành thực tế cộng với các chi phí trực tiếp liên quan đến công trình tính đến khi hoàn thành.
- Nếu doanh nghiệp thuê tài chính bất động sản để cho thuê lại dưới dạng hoạt động và tài sản này đáp ứng tiêu chí của bất động sản đầu tư, thì nguyên giá sẽ được xác định theo quy định trong chuẩn mực kế toán về thuê tài sản.
Một số chi phí không được đưa vào nguyên giá, bao gồm:
- Các chi phí phát sinh ban đầu không cần thiết cho việc đưa tài sản vào trạng thái sẵn sàng sử dụng.
- Chi phí phát sinh khi mới đưa tài sản vào khai thác nhưng chưa đạt trạng thái hoạt động bình thường.
- Những khoản chi phí bất thường như lãng phí về vật tư, lao động trong quá trình thi công.
– Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu: Các khoản chi liên quan đến bất động sản đầu tư sau khi đã được ghi nhận ban đầu chỉ được ghi tăng nguyên giá nếu chắc chắn sẽ mang lại lợi ích kinh tế vượt trội so với dự kiến ban đầu. Nếu không thỏa mãn điều kiện này, chi phí sẽ được phân bổ vào chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ.
– Khấu hao và xác định giá vốn cho thuê: Khi bất động sản đầu tư được đưa vào cho thuê dưới dạng hoạt động, doanh nghiệp phải trích khấu hao tài sản này và ghi nhận vào chi phí kinh doanh, kể cả trong thời gian gián đoạn hoạt động cho thuê. Thời gian và phương pháp khấu hao có thể tham khảo từ tài sản sở hữu cùng loại của doanh nghiệp.
Nếu doanh nghiệp nhận trước toàn bộ tiền cho thuê và ghi nhận là doanh thu, thì cần xác định tương ứng phần giá vốn – bao gồm cả phần khấu hao phân bổ theo kỳ. Giá vốn này sẽ gồm chi phí khấu hao của bất động sản đầu tư, cùng với các chi phí trực tiếp như dịch vụ thuê ngoài, tiền lương nhân viên quản lý và chi phí vận hành hệ thống phụ trợ.
– Bất động sản đầu tư giữ để chờ tăng giá: Đối với bất động sản đầu tư được giữ lại nhằm mục đích chờ tăng giá, doanh nghiệp sẽ không thực hiện khấu hao định kỳ. Tuy nhiên, nếu có căn cứ rõ ràng cho thấy giá trị của tài sản sụt giảm so với thị trường, và mức giảm đó có thể xác định được, thì phải ghi nhận khoản tổn thất vào giá vốn hàng bán – tương tự như lập dự phòng giảm giá hàng tồn kho.
– Trường hợp bất động sản đầu tư có xây dựng, cải tạo: Khi doanh nghiệp mua bất động sản nhưng cần cải tạo, nâng cấp trước khi đưa vào đầu tư thì toàn bộ chi phí mua sắm, xây dựng, nâng cấp sẽ được theo dõi trên TK 241 – Xây dựng cơ bản dở dang. Sau khi công trình hoàn thành, doanh nghiệp xác định nguyên giá để ghi nhận vào TK 217.
– Thay đổi mục đích sử dụng bất động sản:
Việc chuyển đổi giữa các loại bất động sản (chủ sở hữu sử dụng, bất động sản đầu tư, hoặc hàng tồn kho) được thực hiện khi có sự thay đổi rõ ràng về mục đích sử dụng, ví dụ:
- Khi tài sản bắt đầu được sử dụng cho mục đích nội bộ → chuyển thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng.
- Khi tài sản được chuẩn bị đưa ra thị trường để bán → chuyển thành hàng tồn kho.
- Khi tài sản không còn sử dụng và bắt đầu cho bên ngoài thuê hoạt động → chuyển thành bất động sản đầu tư.
Việc chuyển đổi này không làm thay đổi giá trị ghi sổ hoặc nguyên giá của tài sản. Doanh nghiệp vẫn tiếp tục kế toán theo nguyên giá ban đầu.
– Trường hợp bán bất động sản đầu tư: Nếu doanh nghiệp quyết định bán một bất động sản đầu tư mà không tiến hành cải tạo hay sửa chữa trước khi bán, thì tài sản đó vẫn được ghi nhận trên TK 217 cho đến thời điểm hoàn tất giao dịch bán. Tài sản không cần chuyển sang hàng tồn kho.
– Ghi nhận doanh thu bán bất động sản đầu tư: Doanh thu từ giao dịch bán bất động sản đầu tư là toàn bộ giá bán chưa có thuế GTGT (đối với doanh nghiệp áp dụng phương pháp khấu trừ). Nếu áp dụng phương thức trả chậm, doanh thu ban đầu được xác định theo giá bán trả ngay. Phần chênh lệch giữa tổng giá bán trả chậm và giá trả ngay sẽ được ghi nhận là doanh thu tài chính – thể hiện khoản lãi chưa thực hiện.
– Các trường hợp ghi giảm bất động sản đầu tư:
Doanh nghiệp phải ghi giảm TK 217 trong những trường hợp sau:
- Tài sản được chuyển mục đích sử dụng sang hàng tồn kho hoặc bất động sản chủ sở hữu sử dụng.
- Tài sản được bán hoặc thanh lý.
- Hết thời hạn thuê tài chính và tài sản được trả lại cho bên cho thuê.
3. Kết cấu và nội dung phản ánh của TK217
Kết cấu và nội dung ghi nhận của Tài khoản 217 – Bất động sản đầu tư được quy định tại khoản 2, Điều 39 Thông tư 200/2014/TT-BTC như sau:
- Bên Nợ: Ghi nhận các khoản làm tăng nguyên giá của bất động sản đầu tư trong kỳ kế toán.
- Bên Có: Phản ánh giá trị giảm nguyên giá của bất động sản đầu tư do thanh lý, chuyển mục đích sử dụng hoặc bán.
- Số dư cuối kỳ bên Nợ: Thể hiện tổng nguyên giá của các bất động sản đầu tư mà doanh nghiệp đang nắm giữ tại thời điểm lập báo cáo.
4. Hướng dẫn hạch toán một số nghiệp vụ kinh tế liên quan đến Tài khoản 217 theo TT200
(1) Khi mua Bất động sản đầu tư:
Trường hợp mua trả tiền ngay, nếu thuế GTGT đầu vào được khấu trừ, hạch toán:
Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có các TK 111, 112.
Trường hợp thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ thì nguyên giá BĐSĐT bao gồm cả thuế GTGT.
Mua BĐSĐT theo phương thức trả chậm:
– Ghi nhận BĐSĐT được mua, nếu thuế GTGT đầu vào được pháp khấu trừ, hạch toán:
Nợ TK 217 – BĐS đầu tư (Theo giá mua trả tiền ngay chưa có thuế GTGT)
Nợ TK 242 – Chi phí trả trước (Phần lãi trả chậm tính bằng số chênh lệch giữa Tổng số tiền phải thanh toán trừ (-) Giá mua trả tiền ngay và thuế GTGT đầu vào)
Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (TK 1332)
Có TK 331 – Phải trả cho người bán.
Trường hợp thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ thì nguyên giá BĐSĐT bao gồm cả thuế GTGT.
– Hàng kỳ, tính và phân bổ số lãi phải trả về việc mua BĐSĐT theo phương thức trả chậm, hạch toán:
Nợ TK 635 – Chi phí tài chính
Có TK 242 – Chi phí trả trước.
– Khi thanh toán tiền cho người bán, hạch toán:
Nợ TK 331 – Phải trả cho người bán
Có TK 515 – Doanh thu hoạt động tài chính (Phần chiết khấu thanh toán được hưởng do thanh toán trước thời hạn – Nếu có)
Có các TK 111, 112,…
(2) Trường hợp BĐS đầu tư hình thành do xây dựng cơ bản hoàn thành bàn giao:
Khi giai đoạn đầu tư XDCB hoàn thành bàn giao chuyển tài sản đầu tư thành BĐS đầu tư, kế toán căn cứ vào hồ sơ bàn giao, hạch toán:
Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
Có TK 241 – XDCB dở dang.
(3) Khi chuyển từ bất động sản chủ sở hữu sử dụng hoặc hàng tồn kho thành BĐSĐT, căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng:
Trường hợp chuyển đổi TSCĐ thành BĐSĐT:
Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
Có TK 211 – TSCĐ hữu hình, hoặc
Có TK 213 – TSCĐ vô hình.
Đồng thời kết chuyển số hao mòn lũy kế, hạch toán:
Nợ các TK 2141, 2143
Có TK 2147 – Hao mòn BĐSĐT (Nếu BĐSĐT để cho thuê)
Có TK 217 – Bất động sản đầu tư (Nếu BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá).
Khi chuyển từ hàng tồn kho thành BĐSĐT, căn cứ vào hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng, hạch toán:
Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
Có các TK 1557, 1567.
Nếu BĐSĐT dùng để cho thuê, kế toán tiến hành trích khấu hao theo quy định. Nếu nắm giữ chờ tăng giá, kế toán không trích khấu hao mà xác định số giảm giá trị của BĐSĐT. Nếu số tổn thất do giảm giá trị được xác định tin cậy, kế toán ghi nhận khoản tổn thất vào giá vốn hàng bán và ghi giảm nguyên giá BĐSĐT.
(4) Khi đi thuê tài chính với mục đích để cho thuê theo một hoặc nhiều hợp đồng thuê hoạt động, nếu tài sản thuê đó thoả mãn tiêu chuẩn là BĐSĐT:
Căn cứ vào hợp đồng thuê tài chính và các chứng từ liên quan, hạch toán:
Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
Có các TK 111, 112, 3412.
(Kế toán thanh toán tiền thuê khi nhận Hóa đơn thuê tài chính được thực hiện theo quy định tại tài khoản 212 “TSCĐ thuê tài chính”).
Khi hết hạn thuê tài sản tài chính
– Nếu trả lại BĐSĐT thuê tài chính đang phân loại là BĐSĐT, hạch toán:
Nợ TK 2147 – Hao mòn BĐSĐT
Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán (Số chênh lệch giữa nguyên giá BĐS đầu tư thuê và giá trị hao mòn luỹ kế)
Có TK 217 – Bất động sản đầu tư (Nguyên giá).
– Nếu mua lại BĐSĐT thuê tài chính đang phân loại là BĐSĐT để tiếp tục đầu tư, ghi tăng nguyên giá BĐSĐT số tiền phải trả thêm, hạch toán:
Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
Có các TK 111, 112,…
– Nếu mua lại bất động sản thuê tài chính đang phân loại là BĐSĐT để sử dụng cho hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc quản lý của doanh nghiệp thì phải phân loại lại thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, hạch toán:
Nợ TK 211 – TSCĐ hữu hình, hoặc
Nợ TK 213 – TSCĐ vô hình
Có TK 217 – Bất động sản đầu tư
Có các TK 111, 112 (Số tiền phải trả thêm).
Đồng thời kết chuyển số hao mòn lũy kế, ghi:
Nợ TK 2147 – Hao mòn BĐSĐT
Có các TK 2141, 2143.
(5) Khi phát sinh chi phí sau ghi nhận ban đầu của BĐSĐT, nếu thoả mãn các điều kiện được vốn hoá hoặc bao gồm trong nghĩa vụ của doanh nghiệp phải chịu các chi phí cần thiết sẽ phát sinh để đưa BĐSĐT tới trạng thái sẵn sàng hoạt động thì được ghi tăng nguyên giá BĐSĐT:
– Tập hợp chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu (nâng cấp, cải tạo BĐSĐT) thực tế phát sinh, hạch toán:
Nợ TK 241 – XDCB dở dang
Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (TK 1332)
Có các TK 111, 112, 152, 331,…
– Khi kết thúc hoạt động nâng cấp, cải tạo,… BĐSĐT, bàn giao ghi tăng nguyên giá BĐSĐT, hạch toán:
Nợ TK 217 – Bất động sản đầu tư
Có TK 241 – XDCB dở dang.
(6) Kế toán bán, thanh lý BĐSĐT:
Ghi nhận doanh thu bán, thanh lý BĐSĐT:
– Trường hợp tách ngay được thuế GTGT đầu ra phải nộp tại thời điểm bán, thanh lý BĐSĐT, hạch toán:
Nợ các TK 111, 112, 131 (Tổng giá thanh toán)
Có TK 511 – Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ (5117) (giá bán thanh lý chưa có thuế GTGT)
Có TK 3331 – Thuế GTGT phải nộp (33311).
– Trường hợp không tách ngay được thuế GTGT đầu ra phải nộp tại thời điểm bán, thanh lý BĐSĐT, doanh thu bao gồm cả thuế GTGT đầu ra phải nộp. Định kỳ, kế toán xác định số thuế GTGT phải nộp và ghi giảm doanh thu, hạch toán:
Nợ TK 511 – Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ
Có TK 3331 – Thuế GTGT phải nộp.
Kế toán ghi giảm nguyên giá và giá trị còn lại của BĐSĐT đã được bán, thanh lý, hạch toán:
Nợ TK 214 – Hao mòn TSCĐ (TK 2147 – Hao mòn BĐS đầu tư – nếu có)
Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán (Giá trị còn lại của BĐS đầu tư)
Có TK 217 – Bất động sản đầu tư (Nguyên giá của BĐS đầu tư).
(7) Kế toán cho thuê Bất động sản đầu tư:
Ghi nhận doanh thu từ việc cho thuê Bất động sản đầu tư:
Nợ các TK 111, 112, 131
Có TK 511 – Doanh thu bán hàng, cung cấp dịch vụ (TK 5117).
Ghi nhận giá vốn Bất động sản đầu tư cho thuê
Trường hợp đã tập hợp đủ giá vốn Bất động sản đầu tư, hạch toán:
Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán
Có TK 214 – Giá trị hao mòn lũy kế (TK 2147)
Có các TK 111, 112, 331…
(8) Kế toán chuyển BĐSĐT thành hàng tồn kho hoặc thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng:
Trường hợp BĐSĐT chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu có quyết định sửa chữa, cải tạo nâng cấp để bán:
– Khi có quyết định sửa chữa, cải tạo, nâng cấp BĐSĐT để bán, kế toán tiến hành kết chuyển giá trị còn lại của BĐSĐT vào TK 156 – Hàng hoá, hạch toán:
Nợ TK 156 – Hàng hoá (TK 1567 – Giá trị còn lại của BĐSĐT)
Nợ TK 214 – Hao mòn TSCĐ (TK 2147 – Số hao mòn luỹ kế (Nếu có))
Có TK 217 – Bất động sản đầu tư (Nguyên giá).
– Khi phát sinh các chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, hạch toán:
Nợ TK 154 – Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang
Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (Nếu có)
Có các TK 111, 112, 152, 334, 331,…
– Khi kết thúc giai đoạn sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán, kết chuyển toàn bộ chi phí ghi tăng giá gốc hàng hoá bất động sản chờ bán, hạch toán:
Nợ TK 156 – Hàng hóa (TK 1567)
Có TK 154 – Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang.
Trường hợp chuyển BĐSĐT thành bất động sản chủ sở hữu sử dụng, hạch toán:
Nợ các TK 211, 213
Có TK 217 – Bất động sản đầu tư.
Đồng thời, hạch toán:
Nợ TK 2147 – Hao mòn BĐSĐT (Nếu có)
Có các TK 2141, 2143.
(9) Đối với BĐSĐT nắm giữ chờ tăng giá, kế toán không trích khấu hao mà thực hiện xác định tổn thất do giảm giá trị (tương tự như việc xác định dự phòng giảm giá của hàng hóa bất động sản). Nếu khoản tổn thất được xác định đáng tin cậy, hạch toán:
Nợ TK 632 – Giá vốn hàng bán
Có TK 217 – Bất động sản đầu tư.
5. Các câu hỏi thường gặp liên quan đến TK217 theo TT200
Có được trích khấu hao bất động sản đầu tư không?
Việc trích khấu hao BĐSĐT phụ thuộc vào mục đích nắm giữ:
- Có trích khấu hao nếu BĐSĐT đang cho thuê hoạt động và có thời gian sử dụng xác định. Chi phí khấu hao được hạch toán vào chi phí kinh doanh trong kỳ (kể cả khi tài sản đang tạm ngừng cho thuê).
- Không trích khấu hao đối với tài sản nắm giữ chờ tăng giá, tức là không tạo ra dòng tiền trong hiện tại, chưa có hoạt động khai thác sinh lợi cụ thể.
Ví dụ: Một tòa nhà đang cho thuê theo hợp đồng 3 năm, doanh nghiệp có thể trích khấu hao theo phương pháp phù hợp. Nếu doanh nghiệp giữ lô đất chờ tăng giá để bán sau này thì không khấu hao.
Chi phí phát sinh sau ghi nhận ban đầu có được cộng vào nguyên giá không?
Chi phí phát sinh sau khi đã ghi nhận ban đầu chỉ được cộng thêm vào nguyên giá khi:
- Có cơ sở chắc chắn cho thấy tài sản sẽ tạo ra lợi ích kinh tế nhiều hơn so với dự kiến ban đầu.
- Các khoản chi khác nếu không đáp ứng điều kiện trên sẽ được ghi nhận vào chi phí sản xuất – kinh doanh trong kỳ.
Doanh nghiệp có phải chuyển BĐSĐT sang hàng tồn kho trước khi bán không?
Không bắt buộc chuyển. Nếu doanh nghiệp quyết định bán một BĐSĐT mà không cần cải tạo, sửa chữa, thì vẫn tiếp tục ghi nhận là BĐSĐT trên TK 217 cho đến khi giao dịch bán hoàn tất. Tuy nhiên, nếu doanh nghiệp chủ động chuyển mục đích (ví dụ: xây dựng lại rồi bán), thì phải chuyển sang TK 156 hoặc 241 tùy giai đoạn.
Tạm kết:
Mỗi nghiệp vụ kinh tế phát sinh cần được ghi nhận kịp thời, hợp lý theo hướng dẫn trong Thông tư 200. Bên cạnh đó, áp dụng đúng quy định trong hạch toán Tài khoản 217 sẽ tạo nền tảng vững chắc cho công tác kế toán doanh nghiệp. Đặc biệt, với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực đầu tư hoặc có nguồn tài sản lớn, tính chính xác càng đóng vai trò then chốt. Hy vọng những thông tin mà chúng tôi vừa cung cấp sẽ đem lại nhiều giá trị hữu ích cho bạn đọc.
