Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 06 (viết tắt VAS 06) – Thuê tài sản là một trong sáu chuẩn mực kế toán thuộc đợt 2 được Bộ Tài chính công bố theo Quyết định số 165/2002/QĐ-BTC.
Mục tiêu của VAS 06 là giúp doanh nghiệp ghi nhận, phản ánh và trình bày bản chất kinh tế của giao dịch thuê tài sản – thay vì chỉ dựa trên hình thức pháp lý. Điều này đảm bảo thông tin tài chính được thể hiện trung thực, hợp lý và minh bạch hơn, tương đồng với tinh thần của chuẩn mực quốc tế IAS 17 (và IFRS 16 sau này).
1. Mục đích và phạm vi áp dụng của VAS 06
Theo đoạn 01 của chuẩn mực, thì mục đích của VAS 06 là để: “quy định và hướng dẫn các nguyên tắc và phương pháp kế toán đối với bên thuê và bên cho thuê tài sản, bao gồm thuê tài chính và thuê hoạt động, làm cơ sở ghi sổ kế toán và lập báo cáo tài chính.”
Về phạm vi áp dụng, VAS 06 áp dụng cho mọi doanh nghiệp có phát sinh giao dịch thuê tài sản, ngoại trừ:
- “Hợp đồng thuê để khai thác, sử dụng tài nguyên thiên nhiên như dầu, khí, gỗ, kim loại và các khoáng sản khác”;
- “Hợp đồng sử dụng bản quyền như phim, băng video, nhạc kịch, bản quyền tác giả, bằng sáng chế”.
Điều này có nghĩa, các hợp đồng thuê phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh, từ máy móc thiết bị, nhà xưởng đến phương tiện vận tải, đều thuộc phạm vi điều chỉnh của VAS 06.
Tải ngay File Word VAS 062. Các khái niệm quan trọng về thuê tài sản
Chuẩn mực VAS 06 đưa ra hệ thống khái niệm làm nền tảng cho việc kế toán thuê tài sản. Các khái niệm gồm:
- Thuê tài sản: “Là sự thoả thuận giữa bên cho thuê và bên thuê về việc bên cho thuê chuyển quyền sử dụng tài sản cho bên thuê trong một khoảng thời gian nhất định để được nhận tiền cho thuê một lần hoặc nhiều lần.”
- Thuê tài chính: “Là thuê tài sản mà bên cho thuê có sự chuyển giao phần lớn rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu tài sản cho bên thuê. Quyền sở hữu tài sản có thể chuyển giao vào cuối thời hạn thuê.”
- Thuê hoạt động: “Là thuê tài sản không phải là thuê tài chính.”
3. Các hướng dẫn quan trọng trong VAS 06 về thuê tài sản
3.1 Hướng dẫn cách phân loại thuê tài sản
Theo đoạn 06 – 07 của chuẩn mực, việc phân loại thuê tài sản “được căn cứ vào mức độ chuyển giao các rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu tài sản thuê từ bên cho thuê cho bên thuê”.
Trong đó:
- Rủi ro bao gồm các khả năng thiệt hại từ việc không tận dụng hết năng lực sản xuất, lạc hậu kỹ thuật, biến động kinh tế.
- Lợi ích là thu nhập ước tính từ việc sử dụng hoặc giá trị thanh lý tài sản.
VAS 06 quy định về cách phân loại thuê tài sản thành thuê tài chính hoặc thuê hoạt động dựa trên:
- Nếu hợp đồng “thể hiện việc chuyển giao phần lớn rủi ro và lợi ích gắn liền quyền sở hữu tài sản” => Đó là thuê tài chính.
- Ngược lại, nếu hợp đồng không có có sự chuyển giao này => Đó là thuê hoạt động.
Doanh nghiệp cần lưu ý rằng, việc phân loại không chỉ dựa trên tên gọi hợp đồng (“thuê tài chính” hay “thuê hoạt động”), mà phải căn cứ vào bản chất của các điều khoản.
Ví dụ, các dấu hiệu sau thường cho thấy đây là thuê tài chính:
- Quyền sở hữu được chuyển giao cho bên thuê khi hết hạn thuê;
- Bên thuê có quyền mua tài sản với giá thấp hơn giá trị hợp lý khi kết thúc thuê;
- Thời hạn thuê chiếm phần lớn thời gian sử dụng kinh tế của tài sản;
- Giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu chiếm phần lớn giá trị hợp lý của tài sản thuê;
- Tài sản thuê mang tính chuyên dùng chỉ phù hợp với bên thu.
Ví dụ: Khi xét hợp đồng thuê máy móc trong 7 năm, trong khi tuổi thọ máy chỉ 8 năm, và bên thuê có quyền mua lại với giá tượng trưng, thì rõ ràng đây là thuê tài chính – doanh nghiệp phải ghi nhận tài sản và nợ trên bảng cân đối kế toán (từ 01/01/2026 áp dụng TT 99/2025/TT-BTC thì đổi tên thành báo cáo tình hình tài chính), thay vì chỉ hạch toán chi phí thuê thông thường.
3.2. Hướng dẫn ghi nhận thuê tài sản trong báo cáo tài chính bên thuê
(a) Đối với thuê tài chính
Theo đoạn 13 của chuẩn mực, “bên thuê ghi nhận tài sản thuê tài chính là tài sản và nợ phải trả trên Bảng cân đối kế toán với cùng một giá trị bằng với giá trị hợp lý của tài sản thuê tại thời điểm khởi đầu thuê tài sản” hoặc giá trị hiện tại của các khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu, nếu giá trị này thấp hơn.
Điều này có nghĩa rằng:
- Khi ký hợp đồng thuê tài chính, doanh nghiệp coi như đã mua tài sản bằng nguồn vốn vay.
- Phần “tiền thuê” thực chất gồm gốc (giá trị tài sản) và lãi (chi phí tài chính).
Các chi phí trực tiếp ban đầu như đàm phán, phí công chứng, chi phí pháp lý được cộng vào nguyên giá tài sản.
Khoản thanh toán tiền thuê phải được chia thành “chi phí tài chính” và “nợ gốc”, phân bổ theo tỷ lệ lãi suất định kỳ cố định.
Đồng thời, “thuê tài chính sẽ phát sinh chi phí khấu hao tài sản và chi phí tài chính cho mỗi kỳ kế toán” – chính sách khấu hao phải nhất quán với tài sản tương tự thuộc sở hữu doanh nghiệp.
Ví dụ: Doanh nghiệp thuê máy ép nhựa trị giá hợp lý 2 tỷ đồng, thời hạn thuê 4 năm, lãi suất 8%/năm. Khi ghi nhận ban đầu:
- Ghi tăng TSCĐ: 2 tỷ đồng (hoặc giá trị hiện tại nếu thấp hơn)
- Ghi tăng Nợ phải trả thuê tài chính: 2 tỷ đồng
Hàng kỳ, ghi: - Chi phí tài chính (lãi theo dư nợ giảm dần)
- Khấu hao tài sản thuê theo thời hạn thuê (nếu không chắc quyền sở hữu).
(b) Thuê hoạt động
Với thuê hoạt động, đoạn 19 của chuẩn mực quy định: “Các khoản thanh toán tiền thuê hoạt động phải được ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh theo phương pháp đường thẳng trong suốt thời hạn thuê tài sản, không phụ thuộc vào phương thức thanh toán”
Thực tế: Đây là trường hợp phổ biến trong doanh nghiệp – ví dụ thuê văn phòng, nhà xưởng ngắn hạn, xe ô tô, máy photocopy… Các khoản tiền thuê được hạch toán thẳng vào chi phí (641, 642, 627) hàng kỳ, không ghi nhận tài sản hay nợ.
3.3. Hướng dẫn ghi nhận trong báo cáo tài chính cho bên cho thuê
(a) Cho thuê tài chính
Chuẩn mực quy định: “Bên cho thuê phải ghi nhận giá trị tài sản cho thuê tài chính là khoản phải thu trên Bảng cân đối kế toán bằng giá trị đầu tư thuần trong hợp đồng cho thuê tài chính”
=> Tức là , bên cho thuê không còn ghi nhận tài sản mà chỉ ghi nhận quyền đòi nợ tương lai (giống như cho vay).
Doanh thu tài chính được ghi nhận “theo cơ sở lãi suất định kỳ cố định trên tổng số dư đầu tư thuần” và phân bổ dần trong suốt thời gian thuê.
Các chi phí trực tiếp ban đầu có thể ghi nhận ngay vào chi phí hoặc phân bổ dần phù hợp với doanh thu.
(b) Cho thuê hoạt động
Bên cho thuê vẫn ghi nhận tài sản trên sổ kế toán và “doanh thu cho thuê hoạt động được ghi nhận theo phương pháp đường thẳng trong suốt thời hạn thuê”. Chi phí khấu hao tài sản cho thuê được tính theo chính sách khấu hao TSCĐ của doanh nghiệp.
Ví dụ: Một công ty cho thuê xe du lịch trong 5 năm. Tài sản (xe) vẫn thuộc quyền sở hữu công ty, được khấu hao theo quy định, và tiền thuê thu được hạch toán doanh thu từng kỳ.
3.4. Hướng dẫn về giao dịch bán và thuê lại tài sản
Trong đoạn 31 đến 37 của chuẩn mực, đây là trường hợp doanh nghiệp bán tài sản rồi thuê lại chính tài sản đó. Việc kế toán phụ thuộc vào loại hình thuê:
- Nếu thuê lại là thuê tài chính, “khoản chênh lệch giữa thu nhập bán với giá trị còn lại của tài sản phải phân bổ cho suốt thời gian thuê” – không ghi nhận ngay lãi/lỗ.
- Nếu thuê lại là thuê hoạt động, thì:
- Giá bán bằng giá trị hợp lý → ghi nhận ngay lãi/lỗ;
- Giá bán thấp hơn giá trị hợp lý → ghi nhận lỗ ngay, trừ khi được bù bằng khoản thuê thấp hơn thị trường;
- Giá bán cao hơn giá trị hợp lý → phần chênh lệch ghi nhận dần vào thu nhập trong kỳ thuê.
Ứng dụng thực tế: Nhiều doanh nghiệp sử dụng mô hình “bán và thuê lại” để giải phóng vốn. Tuy nhiên, theo VAS 06, phần lãi từ bán phải phân bổ dần, không được ghi nhận ngay nhằm tránh việc “bóp méo” lợi nhuận trong kỳ.
3.5. Yêu cầu về trình bày trên báo cáo tài chính
Theo VAS 06 yêu cầu trình bày riêng biệt giữa bên thuê và bên cho thuê:
- Bên thuê: phải công bố giá trị còn lại của tài sản thuê, tiền thuê phát sinh thêm, căn cứ xác định, quyền gia hạn hoặc mua tài sản.
- Bên cho thuê: trình bày bảng đối chiếu giữa đầu tư gộp và giá trị hiện tại của khoản thuê, doanh thu tài chính chưa thực hiện, giá trị còn lại chưa đảm bảo, dự phòng nợ khó đòi và tiền thuê phát sinh thêm.
Việc công bố thông tin này giúp người sử dụng báo cáo tài chính (nhà đầu tư, ngân hàng, cơ quan quản lý) hiểu rõ hơn về các cam kết thuê, nghĩa vụ tài chính và rủi ro tiềm ẩn của doanh nghiệp.
4. So sánh VAS 06 và IFRS 16 về thuê tài sản
Chuẩn mực Kế toán Việt Nam VAS 06 về Thuê tài sản được xây dựng dựa trên nền tảng của Chuẩn mực Kế toán Quốc tế IAS 17. Sau đó, IFRS 16 đã được Hội đồng Chuẩn mực Kế toán Quốc tế (IASB) chính thức ban hành vào tháng 1 năm 2016 để thay thế hoàn toàn IAS 17.
Vậy giữa VAS 06 và IFRS 16 có sự khác biệt như thế nào?
| Tiêu chí | VAS 06 | IFRS 16 |
| Phạm vi & tính chất | Áp dụng chủ yếu cho hai hình thức: Thuê tài chính và Thuê hoạt động. | Áp dụng cho hầu hết các hợp đồng thuê, định nghĩa thuê là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng một tài sản cụ thể cho bên thuê. |
| Phân loại hợp đồng thuê (Tại bên thuê) | Phân biệt rõ ràng giữa thuê tài chính và thuê hoạt động | Loại bỏ việc phân loại thuê tài chính và thuê hoạt động đối với bên đi thuê. Hầu hết các hợp đồng thuê đều phải được ghi nhận trên bảng cân đối kế toán. |
| Tiêu chí ghi nhận tài sản (Tại bên thuê) | Tiêu chí ghi nhận tài sản thuê phụ thuộc vào quyền sở hữu của doanh nghiệp trong hợp đồng thuê. | Tiêu chí ghi nhận tài sản thuê không phụ thuộc vào quyền sở hữu mà nhấn mạnh về quyền kiểm soát để mang lại lợi ích kinh tế. |
| Ghi nhận ban đầu (Thuê hoạt động) | Ghi nhận tiền thuê định kỳ vào chi phí | Ghi nhận Tài sản có quyền sử dụng và Nghĩa vụ thanh toán tương ứng trên Bảng cân đối kế toán. |
| Đo lường Nghĩa vụ thanh toán | Thuê tài chính: Ghi nhận nợ phải trả theo giá trị hợp lý của tài sản thuê hoặc giá trị hiện tại của các khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu (chọn giá trị thấp hơn). | Nghĩa vụ thanh toán được định giá theo giá trị hiện tại của tất cả các khoản thanh toán tiền thuê trong tương lai, được chiết khấu bằng lãi suất thực tế (phương pháp dòng tiền chiết khấu). |
| Ghi nhận tiếp theo (Tại bên thuê) | Thuê tài chính: Khấu hao tài sản và hạch toán nghĩa vụ thanh toán bằng phương pháp giá trị phân bổ. Không xem xét lỗ do suy giảm giá trị tài sản và không đo lường lại các khoản nợ phải trả thuê tài sản. | Quyền sử dụng tài sản phải được khấu hao trong suốt thời gian thuê. Nghĩa vụ thanh toán phải chịu chi phí khấu hao và chi phí tài chính (lãi) được ghi nhận vào Báo cáo kết quả kinh doanh. Yêu cầu định kỳ đánh giá tổn thất đối với tài sản thuê (áp dụng IAS 36). |
| Miễn trừ áp dụng | Không có miễn trừ tùy chọn như IFRS. | Cho phép miễn trừ áp dụng đối với hợp đồng thuê ngắn hạn (dưới 12 tháng) hoặc có giá trị thấp. Các khoản nợ thuê này được ghi nhận vào chi phí trong kỳ hoặc phân bổ. |
| Giao dịch bán và thuê lại tài sản | Không quy định về điều kiện xác định giao dịch bán. Xử lý kế toán tùy thuộc vào việc thuê lại là thuê tài chính hay thuê hoạt động, và giá bán cao hơn hay thấp hơn giá trị hợp lý/giá thuê thị trường. | Sử dụng mô hình 5 bước trong IFRS 15 “Doanh thu từ Hợp đồng với Khách hàng” để xác định giao dịch thỏa mãn là giao dịch bán hay không. Xử lý kế toán phù hợp với bản chất (giao dịch bán hàng hoặc thỏa thuận tài chính). |
| Trình bày trên Báo cáo tài chính (BCTC) | Tương tự như IAS 17, tài sản thuê hoạt động không được ghi nhận. Trình bày thông tin tài sản thuê theo giá gốc thuê. | Yêu cầu bên đi thuê phải ghi nhận hầu hết các hợp đồng thuê trên bảng cân đối kế toán, làm tăng trọng yếu tổng giá trị tài sản và nợ phải trả. Trình bày thông tin tài sản thuê theo giá gốc, giá trị hợp lý hoặc giá trị đánh giá lại. |
| Kế toán tại bên cho thuê | Tương tự IFRS 16, kế toán cần phân biệt giữa thuê tài chính và thuê hoạt động. | Tương tự VAS 06, kế toán cần phân biệt giữa thuê tài chính và thuê hoạt động. |
Điểm khác biệt cốt lõi nhất giữa IFRS 16 và VAS 06 nằm ở cách tiếp cận của bên thuê. Trong khi VAS 06 sử dụng cách tiếp cận hai mô hình (phân biệt thuê tài chính và thuê hoạt động), thì IFRS 16 chủ yếu áp dụng cách tiếp cận một mô hình cho bên thuê, yêu cầu ghi nhận hầu hết các hợp đồng thuê lên bảng cân đối kế toán dưới dạng tài sản quyền sử dụng và nghĩa vụ nợ.
Việc này có thể được hình dung như sau: Nếu VAS 06 đối xử với hợp đồng thuê hoạt động giống như việc bạn thuê một căn nhà và chỉ ghi nhận tiền thuê hàng tháng vào chi phí (không ảnh hưởng đến tài sản hay nợ), thì IFRS 16 yêu cầu bạn phải ghi nhận toàn bộ “quyền sử dụng” căn nhà đó như một tài sản và đồng thời ghi nhận “nghĩa vụ phải trả” tiền thuê trong tương lai như một khoản nợ, khiến cho bảng cân đối kế toán phản ánh đầy đủ hơn các nghĩa vụ kinh tế của doanh nghiệp.
Kết luận:
Chuẩn mực kế toán số 06 – Thuê tài sản đóng vai trò then chốt trong việc chuẩn hóa cách ghi nhận các giao dịch thuê, đảm bảo thông tin tài chính phản ánh bản chất kinh tế hơn là hình thức pháp lý.
Doanh nghiệp cần chú trọng các điểm chính:
- Phân loại thuê đúng theo rủi ro và lợi ích chuyển giao;
- Ghi nhận tài sản, nợ và chi phí theo đúng hướng dẫn từng bên;
- Trình bày rõ ràng, minh bạch trên báo cáo tài chính.
Ghi chú: Bài viết này nhằm mục đích hướng dẫn tham khảo không thay thế. Nội dung bài viết dựa trên nội dung gốc của VAS 06 ban hành kèm Quyết định 165/2002/QĐ-BTC. Khi áp dụng, doanh nghiệp cần đối chiếu với các quy định pháp lý hiện hành và hướng dẫn chi tiết của Bộ Tài chính.
