Tài khoản 212 theo Thông tư 99 áp dụng từ ngày 01/01/2026 là nội dung mà nhiều kế toán dễ nhầm lẫn trong quá trình hạch toán. Nội dung bài viết dưới đây của Ketoan.vn sẽ đề cập chi tiết về bản chất tài khoản từ nguyên tắc đến kết cấu và phương pháp hạch toán để kế toán viên áp dụng đúng, tránh sai sót khi làm sổ.
1. Tài khoản 212 theo Thông tư 99 là gì?
Theo Thông tư 99 được áp dụng từ ngày 01/01/2026, tài khoản 212 được dùng để theo dõi tài sản cố định thuê tài chính tại doanh nghiệp. Tài khoản này phản ánh giá trị ban đầu và các biến động tăng, giảm của tài sản trong suốt thời gian thuê.
TK 212 áp dụng cho doanh nghiệp đi thuê tài sản theo hợp đồng thuê tài chính. Dù tài sản chưa thuộc quyền sở hữu, doanh nghiệp vẫn phải quản lý, sử dụng và hạch toán như tài sản cố định của mình, do có trách nhiệm pháp lý gắn liền với tài sản trong thời hạn thuê.
2. Nguyên tắc kế toán của tài khoản 212 – Tài sản cố định thuê tài chính
a) Tài khoản này dùng để phản ánh giá trị hiện có và tình hình biến động tăng, giảm của toàn bộ TSCĐ thuê tài chính của doanh nghiệp. Tài khoản này dùng cho doanh nghiệp là bên đi thuê để hạch toán nguyên giá của TSCĐ thuê tài chính (là những TSCĐ chưa thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp nhưng doanh nghiệp có nghĩa vụ và trách nhiệm pháp lý quản lý và sử dụng như tài sản của doanh nghiệp).
b) Thuê tài chính: Là thuê tài sản mà bên cho thuê có sự chuyển giao phần lớn rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu tài sản cho bên thuê. Quyền sở hữu tài sản có thể chuyển giao vào cuối thời hạn thuê.
c) Việc phân loại thuê tài sản là thuê tài chính hay thuê hoạt động phải căn cứ vào bản chất các điều khoản ghi trong hợp đồng. Ví dụ về tình huống đơn lẻ hoặc kết hợp thường dẫn đến giao dịch thuê tài sản được phân loại là thuê tài chính như sau:
- Bên cho thuê chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho bên thuê khi hết thời hạn thuê
- Tại thời điểm khởi đầu thuê tài sản, bên thuê có quyền lựa chọn mua lại tài sản thuê với mức giá ước tính thấp hơn giá trị hợp lý vào cuối thời hạn thuê
- Thời hạn thuê tài sản chiếm phần lớn thời gian sử dụng kinh tế của tài sản cho dù không có sự chuyển giao quyền sở hữu
- Tại thời điểm khởi đầu thuê tài sản, giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu chiếm phần lớn (tương đương) giá trị hợp lý của tài sản thuê
- Tài sản thuê thuộc loại chuyên dùng mà chỉ có bên thuê có khả năng sử dụng không cần có sự thay đổi, sửa chữa lớn nào
d) Hợp đồng thuê tài sản được coi là hợp đồng thuê tài chính nếu thoả mãn ít nhất một trong ba điều kiện sau:
- Nếu bên thuê hủy hợp đồng và đền bù tổn thất phát sinh liên quan đến việc hủy hợp đồng cho bên cho thuê;
- Thu nhập hoặc tổn thất do sự thay đổi giá trị hợp lý của giá trị còn lại của tài sản thuê gắn với bên thuê;
- Bên thuê có khả năng tiếp tục thuê lại tài sản sau khi hết hạn hợp đồng thuê với tiền thuê thấp hơn giá thuê thị trường. Riêng trường hợp thuê tài sản là quyền sử dụng đất thì thường được phân loại là thuê hoạt động.
đ) Nguyên giá của TSCĐ thuê tài chính được ghi nhận bằng giá trị hợp lý của tài sản thuê hoặc là giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu (trường hợp giá trị hợp lý cao hơn giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu) cộng (+) với các chi phí trực tiếp phát sinh ban đầu liên quan đến hoạt động thuê tài chính. Nếu thuế GTGT đầu vào được khấu trừ, giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu không bao gồm số thuế GTGT phải trả cho bên cho thuê.
Khi tính giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu cho việc thuê tài sản, doanh nghiệp có thể sử dụng tỷ lệ lãi suất ngầm định, tỷ lệ lãi suất được ghi trong hợp đồng thuê hoặc tỷ lệ lãi suất biên đi vay của bên thuê.
e) Số thuế GTGT đầu vào của tài sản thuê tài chính mà bên đi thuê phải trả cho bên cho thuê nhưng không được khấu trừ thì được hạch toán như sau:
- Nếu thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ nhưng được thanh toán một lần ngay tại thời điểm ghi nhận tài sản thuê thì nguyên giá tài sản thuê bao gồm cả thuế GTGT;
- Nếu thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ nhưng được thanh toán từng kỳ thì được ghi vào chi phí SXKD trong kỳ phù hợp với khoản mục phản ánh chi phí khấu hao của tài sản thuê tài chính.
g) Không phản ánh vào tài khoản này giá trị của TSCĐ thuê hoạt động.
h) Nếu doanh nghiệp có các giao dịch thuê tài sản mà các điều khoản trong hợp đồng có bản chất như hợp đồng thuê tài chính và việc ký kết, nội dung, điều khoản thực hiện các hợp đồng thuê tài sản đó tuân thủ quy định của pháp luật thì kế toán giao dịch về thuê tài sản đó được thực hiện như hướng dẫn tại khoản 3 Điều này.
i) Bên thuê có trách nhiệm tính, trích khấu hao TSCĐ vào chi phí sản xuất, kinh doanh theo định kỳ trên cơ sở áp dụng chính sách khấu hao nhất quán với chính sách khấu hao của tài sản cùng loại thuộc sở hữu của doanh nghiệp. Nếu không chắc chắn là bên thuê sẽ có quyền sở hữu tài sản thuê khi hết hạn hợp đồng thuê thì tài sản thuê sẽ được khấu hao theo thời hạn thuê nếu thời hạn thuê ngắn hơn thời gian sử dụng hữu ích của tài sản thuê.
k) Tài khoản 212 được mở chi tiết để theo dõi từng loại, từng TSCĐ đi thuê.
3. Kết cấu và nội dung phản ánh của tài khoản 212 – Tài sản cố định thuê tài chính
| Bên Nợ | Bên Có |
|
|
Số dư bên Nợ:
|
|
4. So sánh tài khoản 212 theo Thông tư 99 và Thông tư 200
| Tiêu chí | Thông tư 200/2014/TT-BTC | Thông tư 99/2025/TT-BTC |
| Tên tài khoản | Tài sản cố định thuê tài chính | |
| Tài khoản cấp 2 | Có 2 tài khoản cấp 2:
|
Không quy định chi tiết các tài khoản cấp 2. Doanh nghiệp được linh động tự mở tài khoản chi tiết theo nhu cầu quản lý thực tế nhưng cần ban hành quy chế hạch toán kế toán |
5. Cách hạch toán tài khoản 212 – Tài sản cố định thuê tài chính theo Thông tư 99
5.1. Khi phát sinh chi phí trực tiếp ban đầu liên quan đến tài sản thuê tài chính trước khi nhận tài sản thuê như chi phí đàm phán, ký kết hợp đồng…, ghi:
Nợ TK 242 – Chi phí chờ phân bổ
Có các TK 111, 112,…
5.2. Khi chi tiền ứng trước khoản tiền thuê tài chính hoặc ký quỹ đảm bảo việc thuê tài sản, ghi:
Nợ TK 341 – Vay và nợ thuê tài chính (3412) (số tiền thuê trả trước)
Nợ TK 244 – Ký quỹ, ký cược
Có các TK 111, 112,…
5.3. Khi nhận TSCĐ thuê tài chính, doanh nghiệp căn cứ vào hợp đồng thuê tài sản và các chứng từ có liên quan phản ánh giá trị TSCĐ thuê tài chính theo giá chưa có thuế GTGT đầu vào, ghi:
Nợ TK 212 – TSCĐ thuê tài chính (giá chưa có thuế GTGT)
Có TK 341 – Vay và nợ thuê tài chính (3412) (giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu hoặc giá trị hợp lý của tài sản thuê không bao gồm các khoản thuế được hoàn lại).
– Chi phí trực tiếp ban đầu liên quan đến hoạt động thuê tài chính được ghi nhận vào nguyên giá TSCĐ thuê tài chính, ghi:
Nợ TK 212 – TSCĐ thuê tài chính
Có TK 242 – Chi phí chờ phân bổ, hoặc
Có các TK 111, 112,… (số chi phí trực tiếp liên quan đến hoạt động thuê phát sinh khi nhận TSCĐ thuê tài chính).
5.4. Định kỳ, khi trả nợ gốc, trả tiền lãi thuê cho bên cho thuê, ghi:
Nợ TK 635 – Chi phí tài chính (tiền lãi thuê trả kỳ này)
Nợ TK 341 – Vay và nợ thuê tài chính (3412) (nợ gốc trả kỳ này)
Có các TK 111, 112,…
5.5. Khi nhận được hóa đơn của bên cho thuê yêu cầu thanh toán khoản thuế GTGT đầu vào:
a) Nếu thuế GTGT được khấu trừ, ghi:
Nợ TK 133 – Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có các TK 111, 112,… (nếu trả tiền ngay)
Có TK 338 – Phải trả, phải nộp khác (thuế GTGT đầu vào phải trả bên cho thuê).
b) Nếu thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ, ghi:
Nợ TK 212 – TSCĐ thuê tài chính (nếu thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ và việc thanh toán thuế GTGT được thực hiện một lần ngay tại thời điểm ghi nhận TSCĐ thuê tài chính)
Nợ các TK 627, 641, 642,… (nếu thuế GTGT đầu vào không được khấu trừ thanh toán theo định kỳ nhận hóa đơn)
Có các TK 111, 112,… (nếu trả tiền ngay)
Có TK 338 – Phải trả, phải nộp khác (thuế GTGT đầu vào phải trả bên cho thuê).
5.6. Khi thanh toán phí cam kết sử dụng vốn cho bên cho thuê tài sản, ghi:
Nợ TK 635 – Chi phí tài chính
Có các TK 111, 112,…
5.7. Khi trả lại TSCĐ thuê tài chính cho bên cho thuê theo quy định của hợp đồng thuê, doanh nghiệp ghi giảm giá trị TSCĐ thuê tài chính, ghi:
Nợ TK 214 – Hao mòn TSCĐ (2142)
Có TK 212 – TSCĐ thuê tài chính.
5.8. Trường hợp trong hợp đồng thuê tài sản quy định khi hết thời hạn thuê, bên đi thuê mua lại tài sản thuê thì khi nhận chuyển giao quyền sở hữu tài sản, doanh nghiệp ghi giảm TSCĐ thuê tài chính và ghi tăng TSCĐ hữu hình thuộc sở hữu của doanh nghiệp. Khi chuyển từ tài sản thuê tài chính sang tài sản thuộc sở hữu của doanh nghiệp, ghi:
Nợ TK 211 – TSCĐ hữu hình
Có TK 212 – TSCĐ thuê tài chính (Nguyên giá TSCĐ thuê tài chính)
Có các TK 111, 112,… (số tiền phải trả thêm).
Đồng thời chuyển giá trị hao mòn lũy kế của TSCĐ, ghi:
Nợ TK 2142 – Hao mòn TSCĐ thuê tài chính
Có TK 2141 – Hao mòn TSCĐ hữu hình.
5.9. Kế toán giao dịch bán và thuê lại tài sản là thuê tài chính:
a) Kế toán giao dịch bán (xem Tài khoản 711 – Thu nhập khác)
b) Ghi nhận tài sản thuê và nợ phải trả về thuê tài chính, trả tiền thuê từng kỳ thực hiện theo quy định từ khoản 3.1 đến 3.6 Tài khoản này.
c) Định kỳ, doanh nghiệp tính, trích khấu hao TSCĐ thuê tài chính vào chi phí sản xuất, kinh doanh, ghi:
Nợ các TK 623, 627, 641, 642,…
Có TK 2142 – Hao mòn TSCĐ thuê tài chính.
d) Định kỳ, kết chuyển phần chênh lệch giữa giá bán với giá trị còn lại của TSCĐ bán và thuê lại:
– Trường hợp giá bán lớn hơn giá trị còn lại của TSCĐ bán và thuê lại thì phần chênh lệch được ghi giảm chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ phù hợp với thời gian thuê tài sản, ghi:
Nợ TK 3387 – Doanh thu chờ phân bổ
Có các TK 623, 627, 641, 642,…
– Trường hợp giá bán nhỏ hơn giá trị còn lại của TSCĐ bán và thuê lại thì phần chênh lệch được ghi tăng chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ, ghi:
Nợ các TK 623, 627, 641, 642,…
Có TK 242 – Chi phí chờ phân bổ.
6. Ví dụ minh họa hạch toán tài khoản 212 – Tài sản cố định thuê tài chính
Ví dụ: Công ty ABC (kê khai thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ) ký hợp đồng thuê tài chính một dây chuyền sản xuất với Công ty Cho thuê tài chính (ALC).
- Thời hạn thuê: 5 năm.
- Tổng giá trị hiện tại của khoản thanh toán tiền thuê tối thiểu (tương đương giá trị hợp lý của tài sản): 2.000.000.000 đ.
- Thuế GTGT được thanh toán định kỳ theo hóa đơn.
1. Giai đoạn chuẩn bị và ký kết
Nghiệp vụ 1: Công ty ABC chi tiền mặt 5.000.000 đ cho chi phí đi lại, đàm phán hợp đồng thuê (trước khi nhận tài sản).
Nợ TK 242: 5.000.000
Có TK 111: 5.000.000
Nghiệp vụ 2: Theo hợp đồng, Công ty ABC chuyển khoản ký quỹ đảm bảo việc thuê tài sản là 100.000.000 đ.
Nợ TK 244: 100.000.000
Có TK 112: 100.000.000
2. Giai đoạn nhận tài sản thuê
Nghiệp vụ 3: Ngày 01/01/202X, Công ty ABC nhận bàn giao dây chuyền sản xuất.
Ghi nhận nguyên giá theo giá chưa thuế GTGT:
Nợ TK 212: 2.000.000.000
Có TK 341 (3412): 2.000.000.000
Nghiệp vụ 4: Kết chuyển chi phí đàm phán ban đầu (đã treo ở TK 242 tại Nghiệp vụ 1) vào nguyên giá TSCĐ thuê tài chính.
Nợ TK 212: 5.000.000
Có TK 242: 5.000.000 (Tổng nguyên giá TSCĐ thuê tài chính lúc này là 2.005.000.000 đ)
3. Giai đoạn thanh toán định kỳ và VAT
Nghiệp vụ 5: Cuối năm thứ nhất, Công ty ABC nhận thông báo thanh toán từ Công ty ALC.
- Tiền nợ gốc phải trả: 300.000.000 đ
- Tiền lãi thuê: 150.000.000 đ
- Phí cam kết sử dụng vốn (nếu có): 2.000.000 đ
- Tổng tiền thanh toán qua ngân hàng: 452.000.000 đ
Hạch toán:
Nợ TK 635 (Lãi thuê): 150.000.000
Nợ TK 635 (Phí cam kết): 2.000.000
Nợ TK 341 (3412) (Gốc): 300.000.000
Có TK 112: 452.000.000
Nghiệp vụ 6: Nhận hóa đơn GTGT của Công ty ALC cho khoản tiền thuê năm thứ nhất (Giả sử thuế GTGT 10% tính trên tổng thanh toán là 45.000.000 đ) và công ty thanh toán ngay bằng chuyển khoản.
Nợ TK 133 (1332): 45.000.000
Có TK 112: 45.000.000
4. Giai đoạn kết thúc hợp đồng
Sau 5 năm, tổng giá trị hao mòn lũy kế (TK 2142) bằng đúng nguyên giá tài sản (2.005.000.000 đ).
Trường hợp A: Trả lại tài sản (Mục 4.7) Nếu Công ty ABC trả lại máy cho bên cho thuê:
Nợ TK 214 (2142): 2.005.000.000
Có TK 212: 2.005.000.000
Trường hợp B: Mua lại tài sản chuyển thành sở hữu riêng (Mục 4.8) Công ty ABC quyết định mua lại dây chuyền này với giá tượng trưng là 10.000.000 đ (trả bằng tiền mặt).
Bút toán 1: Chuyển tài sản từ thuê sang sở hữu và trả thêm tiền
Nợ TK 211: 2.015.000.000 (Nguyên giá cũ 2.005 tỷ + 10tr trả thêm)
Có TK 212: 2.005.000.000
Có TK 111: 10.000.000
Bút toán 2: Chuyển giá trị hao mòn
Nợ TK 2142 (Hao mòn thuê tài chính): 2.005.000.000
Có TK 2141 (Hao mòn hữu hình): 2.005.000.000
5. Ví dụ về Bán và Thuê lại
Tình huống: Công ty ABC bán một tòa nhà văn phòng của mình cho Công ty ALC rồi thuê lại ngay tòa nhà đó (Thuê tài chính).
- Nguyên giá tòa nhà: 10 tỷ.
- Đã khấu hao: 2 tỷ (Giá trị còn lại: 8 tỷ).
- Giá bán (chưa thuế): 10 tỷ (Lớn hơn giá trị còn lại 2 tỷ).
- Thuế GTGT đầu ra: 1 tỷ.
Hạch toán:
Ghi nhận bán tài sản:
Nợ TK 112: 11.000.000.000 (Tổng thu)
Nợ TK 214: 2.000.000.000
Có TK 211: 10.000.000.000
Có TK 3331: 1.000.000.000
Có TK 3387: 2.000.000.000 (Chênh lệch lãi giữa Giá bán 10 tỷ – Giá trị còn lại 8 tỷ). (Lưu ý: Không ghi ngay vào thu nhập 711 mà treo ở 3387 để phân bổ dần).
Ghi nhận tài sản thuê lại:
Nợ TK 212: 10.000.000.000
Có TK 341 (3412): 10.000.000.000
Định kỳ phân bổ lãi: Mỗi năm (giả sử thuê 10 năm), phân bổ lãi bán tái thuê vào giảm chi phí SXKD:
Nợ TK 3387: 200.000.000
Có TK 627/642: 200.000.000
Như vậy, tài khoản 212 theo Thông tư 99 đóng vai trò theo dõi nguyên giá và biến động của tài sản cố định thuê tài chính trong suốt thời hạn thuê. Hạch toán đúng tài khoản 212 theo Thông tư 99/2025/TT-BTC giúp doanh nghiệp quản lý tài sản thuê hiệu quả, trích khấu hao phù hợp và hạn chế rủi ro sai lệch số liệu khi lập báo cáo tài chính.
