Tiền thuê đất và thuế nhà đất vừa là phần chi phí mà các doanh nghiệp cần cẩn thận trong hạch toán và quản lý để xác định chi phí được trừ khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp. Do tính chất pháp lý đặc thù và thời gian phân bổ dài hạn, việc hạch toán tiền thuê đất đòi hỏi doanh nghiệp phải vận dụng linh hoạt giữa các chuẩn mực kế toán và quy định thuế hiện hành. Bài viết sau sẽ tổng hợp và cung cấp những hướng dẫn chi tiết, cụ thể nhất về vấn đề này.
1. Tài khoản hạch toán
Để theo dõi nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai, doanh nghiệp sử dụng Tài khoản 3337 – Thuế nhà đất, tiền thuê đất. Đây là tài khoản dùng để ghi nhận toàn bộ số tiền thuê đất và thuế nhà, đất phải nộp, đã nộp, cũng như phần còn phải nộp vào Ngân sách Nhà nước. Việc phản ánh đúng trên tài khoản này giúp đảm bảo tính minh bạch và tuân thủ trong công tác kế toán thuế.
2. Hướng dẫn cách hạch toán tiền thuê đất, thuế nhà đất
Căn cứ theo quy định tại điểm 3.8 khoản 3 Điều 52 Thông tư 200/2014/TT-BTC thì phương pháp kế toán Tài khoản 3337 – Thuế nhà đất, tiền thuê đất như sau:
– Xác định số thuế nhà đất, tiền thuê đất phải nộp tính vào chi phí quản lý doanh nghiệp, hạch toán:
Nợ TK 642 – Chi phí quản lý doanh nghiệp (TK 6425)
Có TK 3337 – Thuế nhà đất, tiền thuê đất.
– Khi nộp tiền thuế nhà đất, tiền thuê đất vào Ngân sách Nhà nước, hạch toán:
Nợ TK 3337 – Thuế nhà đất, tiền thuê đất
Có các TK 111, 112,…
Ví dụ minh họa:
Công ty ABC nhận được thông báo nộp tiền thuê đất năm 2025 là 120.000.000 đồng, trả tiền hàng năm. Ngày 10/04/2025, công ty ghi nhận khoản phải nộp; ngày 20/04/2025, công ty thanh toán bằng chuyển khoản.
Bước 1 – Ghi nhận khoản phải nộp:
Nợ TK 6425: 120.000.000
Có TK 3337: 120.000.000
Bước 2 – Khi nộp tiền vào ngân sách:
Nợ TK 3337: 120.000.000
Có TK 112: 120.000.000
Lưu ý:
- Nếu doanh nghiệp trả tiền thuê đất một lần cho nhiều năm, khoản tiền có thể được hạch toán vào TK 242 (chi phí trả trước dài hạn) hoặc TK 213 (TSCĐ vô hình) và phân bổ dần qua các kỳ kế toán.
- Trường hợp trả tiền thuê đất hàng năm, chi phí được ghi nhận trực tiếp trong kỳ phát sinh.
3. Những trường hợp Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần
Căn cứ Điều 56 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước áp dụng hình thức cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần đối với các đối tượng và mục đích sử dụng đất cụ thể như sau:
– Đối với hộ gia đình, cá nhân:
- Sử dụng đất cho các mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản hoặc làm muối.
- Có nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao theo quy định tại Điều 129 của Luật này.
- Sử dụng đất cho hoạt động thương mại, dịch vụ; khai thác khoáng sản; sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm hoặc sản xuất phi nông nghiệp.
- Xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh.
– Đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài:
- Thực hiện dự án đầu tư trong lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
- Sử dụng đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp.
- Xây dựng công trình công cộng phục vụ kinh doanh hoặc dự án nhà ở để cho thuê.
– Đối với tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, tổ chức kinh tế, doanh nghiệp FDI và người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Sử dụng đất để xây dựng công trình sự nghiệp phục vụ hoạt động chuyên môn.
– Đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao: Sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.
4. Nhà nước tính tiền thuê đất dựa trên các căn cứ nào?
Theo quy định tại Điều 3 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ, tiền thuê đất phải nộp được xác định dựa trên các yếu tố cơ bản sau:
– Diện tích đất được Nhà nước cho thuê: Là toàn bộ phần đất được xác định cụ thể trong quyết định cho thuê đất hoặc hợp đồng thuê đất.
– Thời hạn cho thuê đất: Căn cứ vào thời gian sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trong từng trường hợp cụ thể.
– Đơn giá thuê đất, được xác định theo từng hình thức thuê, bao gồm:
- Đơn giá áp dụng cho trường hợp trả tiền thuê đất hàng năm
- Đơn giá tính theo thời hạn thuê đất toàn phần, áp dụng đối với trường hợp trả tiền một lần cho cả thời gian thuê
- Đơn giá thuê đất là giá trúng đấu giá, áp dụng khi thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê.
– Hình thức thanh toán tiền thuê đất: Là cơ sở quyết định cách tính, gồm hai hình thức chủ yếu:
- Thu tiền thuê đất hàng năm
- Thu tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê.
5. Một số thắc mắc thường gặp về tiền thuê đất và thuế nhà đất
Tiền thuê đất và thuế nhà đất có phải là cùng một khoản không?
Không. Tiền thuê đất và thuế nhà đất là hai khoản nghĩa vụ tài chính khác nhau:
- Tiền thuê đất: Là khoản doanh nghiệp hoặc cá nhân phải trả khi được Nhà nước cho thuê đất theo Luật Đất đai. Khoản tiền này có thể trả hàng năm hoặc một lần cho cả thời gian thuê, tùy hình thức được phê duyệt.
- Thuế nhà đất: Hiện nay là cách gọi quen thuộc của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, áp dụng đối với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp theo quy định tại Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010. Chủ sử dụng đất (có quyền sử dụng hợp pháp) là người phải nộp loại thuế này.
Khi nào doanh nghiệp phải trả tiền thuê đất một lần, khi nào trả hàng năm?
Theo Điều 56 Luật Đất đai 2013, hình thức trả tiền thuê đất (một lần hoặc hàng năm) phụ thuộc vào:
- Loại hình sử dụng đất (nông nghiệp, thương mại dịch vụ, xây dựng công trình công cộng…)
- Chủ thể sử dụng đất (hộ gia đình, tổ chức kinh tế, tổ chức nước ngoài…)
- Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi cho thuê đất.
Cụ thể:
- Trả tiền thuê đất một lần: Áp dụng phổ biến với đất sử dụng ổn định lâu dài như đất thương mại, dịch vụ, hoặc xây dựng công trình có mục đích kinh doanh.
- Trả hàng năm: Áp dụng với trường hợp Nhà nước muốn giữ quyền điều chỉnh đơn giá thuê đất định kỳ, hoặc để khuyến khích đầu tư.
Doanh nghiệp đã trả tiền thuê đất một lần, có phải khấu hao hay phân bổ khoản chi này không?
Có. Theo VAS 03 – TSCĐ vô hình và Thông tư 45/2013/TT-BTC, khoản tiền thuê đất trả trước một lần cho thời gian dài được xem là Tài sản cố định vô hình hoặc chi phí trả trước dài hạn tùy trường hợp:
- Nếu quyền sử dụng đất có thời hạn > 1 năm và thỏa điều kiện ghi nhận TSCĐ vô hình: phải phân bổ hoặc trích khấu hao theo thời gian thuê.
- Nếu không đủ điều kiện ghi nhận là TSCĐ vô hình: phân bổ dần vào chi phí SXKD theo thời gian thuê (ghi nhận qua TK 242).
Tiền thuê đất trả hàng năm có được tính vào chi phí hợp lý khi tính thuế TNDN không?
Có. Theo Điều 4 Thông tư 96/2015/TT-BTC, khoản tiền thuê đất, thuê mặt nước trả hàng năm được tính vào chi phí được trừ khi xác định thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp nếu:
- Có đầy đủ chứng từ hợp lệ
- Phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp
- Không vi phạm pháp luật đất đai (ví dụ sử dụng sai mục đích)
Tạm kết:
Việc hạch toán tiền thuê đất đúng có ảnh hưởng quan trọng, giúp doanh nghiệp xác định và quản lý chi phí dài hạn hiệu quả. Hy vọng những thông tin mà chúng tôi vừa cung cấp sẽ đem lại nhiều giá trị hữu ích cho bạn đọc.
